广船地块是市区难得一见的东向一线临江地铁。
广纸内绿树成荫，周边高档楼盘也多
广钢已经开始拆迁，三年后才能搬迁完。
一份工业转住宅的申请最近搁上了广州市城市规划局的案头。
渴望实现身份转变的，是荔湾区冷冻厂工业用地。这是继四年前水泥厂地块出让之后的第二遭。如果成功进入土地开发中心储备库，这幅位于南岸路西侧的一线江景用地，将释放出8万平方米建筑面积，大体相当于800套住宅。
从目前情况来看，荔湾区冷冻厂仅仅是旧厂改造探探口风的小虾，大鱼还在后头。广州市三旧改造办公室最新向外界披露的信息显示，目前已经批复旧厂改造项目16个，涉及用地面积71.5公顷，其中就有不少是将要公开出让的住宅项目用地。而最新加入“变性”阵营的，是广钢、广船和广纸，三个巨无霸将合力为市中心贡献250万平方米的新鲜用地。
合富置业首席市场分析师龙斌指出，作为三旧改造的重头戏，旧厂改造最大的作用在于土地释放，其对于楼市的影响，将是一个循序渐进的中长期过程。因为从旧厂搬迁到土地平整，需要三年左右的时间，再考虑到土地挂牌出让和房地产开发建设周期，可能要到2016-2017年才会大批量转化成为房地产产品。
三个巨无霸相当于全年供地计划一半
在一系列等候改造的旧厂项目中，广州钢铁厂、广州造船厂和广州造纸厂无疑是当中的“明星”，因为它们处在城市最核心位置，且全是超大面积的巨无霸地块。单单一个广钢，占地面积就达到138万平方米，三幅土地加在一起，更是达到了250万平方米，相当于2010年广州全市500万平方米住宅供地计划的一半。
如果参照老城区最近出让的旧龙溪高尔夫球场A、B地块3.0容积率、7350元/平方米平均楼面地价计算，广钢、广船和广纸悉数转化成商住用地，建筑面积将达到750万平方米，市值高达人民币550亿元。如果建设90平方米以下中小户型的话，未来将可以为广州城区提供约8万套商品住房。
对于上述三大旧厂改造项目来说，不单单意味着变厂房为住房这么简单，其对于广州城市整体建设规划顺利发展都有重要的价值，其中广钢、广船更是处在广佛两地经济发展的桥头堡位置，并在《广佛芳村桂城地区同城整合规划》中处于枢纽地位。中山大学教授袁奇峰就在一次座谈会上直言广钢和广船是芳村片发展的最大问题。“广钢和广船是白鹅潭经济圈最大的土地储备资源，今后一定要把它们搬出来。5年、10年做不到，那15年能不能做到？”
另一幅巨无霸项目广纸位于工业大道旁，这条街道经历过上世纪90年代开始的国企改革大潮后，早已经名不副实，取而代之的，是一座座高层住宅组成的成片居民区。最近区域内的业主收获了条好消息：作为街上最后一个大型厂房，广纸将在2011年关停，并在2012年搬迁至南沙。
记者获悉，为了提高旧厂改造速度，通过市国土房管局组织招拍挂的项目，土地出让金最高可以返还原用地单位60%，而按照广州市的“三旧”改造政策，如果旧厂在2010年内提出申请，今后更可以享受多加10%卖地款的优惠政策。
旧厂改造，或为广州房价追京赶沪机会
旧厂改造化厂为房，到底会不会缓解目前居高不下的中心城区，尤其是老城区房价？谈及这个问题，业界人士的观点出现了分歧。龙斌表示，未来老城区的城市面貌将因为改造而获得显著提升，城市区域核心价值将会愈发明显地显示出来。此外，厂房大多为较大型地块，具备开发成为大型社区的条件，从而有能力改变目前老城区新盘以单体楼为主的供应局面。区域价值和产品在升级换代的同时，楼价自然也将会随之水涨船高。
另一方面，旧厂改造涉及相当庞大的拆迁成本，这一部分的负担也会和目前的城中村改造一样，转嫁到购房者身上，届时提高价格卖楼则会是其具体体现。而广钢、广船等企业员工不少在厂区都有自己的福利分房，这些楼房拆除后，他们将获得一定数额的补偿金，并且大多会选择在老城区再购，他们也将为楼价坚挺提供充分的需求保证。
“我做过调查，目前北京、上海核心区域的高端住宅价格都在10万元/平方米以上，上海最高的达到了17万，而广州不到4万元/平方米，之间有三倍的差距，而旧厂改造正好给了广州一个追赶的机会。”龙斌表示，楼价大势取决于整体经济和市场形势，如果维持目前的经济增长现状不变，在众多利好的推动下，未来广州老城区楼价将出现翻番局面。
经纬地产研究中心经理朱欣苑则持有不同的看法，在她看来，控制房价快速上涨主要有两种方式，分别为抑制需求和增加供应。旧厂改造的展开，将在极大程度上激增老城区土地供应和未来的商品住宅供应，在需求短期内无法快速补充的情况下，房价将在一定程度上得到控制。朱欣苑同时指出，旧厂改造还会导致市场需求由中心城区向郊区外移，以广州造船厂为例，该厂搬迁至南沙之后，为了工作方便，不少员工会选择在当地置业，南沙区域长期以来低迷的市场成交情况可能得到相当大的改观。
采写：南都记者朱大尉实习生陈榕
现场探访
站在鹤洞大桥上远眺，广钢与广船毗邻，广纸隔江相望，这一片区烟囱林立。据相关规划，包含广钢白鹤洞厂区在内的“白鹅潭经济圈”将成为“广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”，广钢、广船、广纸这三家盘踞芳村、海珠，建于解放前后的工业“巨无霸”搬迁在即。
广钢
3.5个广场大的巨无霸
位置：芳村大道南的西面，鹤洞路以南
占地：建于1958年，专用客车车型推荐证券评级。占地138万平方米，相当于3.5个广场
直击：下了鹤洞桥，沿芳村大道南行，你会讶异于繁华与嘈杂的分野。像小城镇一样的广钢，林立的烟囱，就矗立在那里。一路望去，马路两旁的广钢医院、广钢集团技工学校、广钢电影院、广钢工人体育馆、广钢第二食堂等等有序地排列着，有着浓厚的上世纪90年代大工业厂区的“烙印”。
走进广钢大门，这里依旧车来车往，机器轰鸣。广钢的工作人员小赵却告诉南都记者，“现在已经开始动工拆迁了，说是3年内拆完。”至于广钢拆迁对周围的影响，小赵说：“这里污染大，空气不好，可以说在危害这一带居民的身体。希望拆了后这里不要建住宅，建些公用的绿地或者公园，以此弥补广钢这么多年来对该地段带来的污染。当然，我也知道这是不可能的。”小赵显得有些无奈。
在大门旁的一家杂货铺里，南都记者买水时正好听见老板娘和其朋友在说拆迁的事。“没啥担心的，早就说搬，搬到现在还在，不过你要真想买房，还是赶快下手的好”。原来，老板娘的朋友一直寻思着在这边买个二手房，只是最近价格好像又涨了：“年初时看的一套68平方米的房子30多万，昨天去看已涨到40万了，这还调控呢，越调越高。”朋友愤愤不平。老板娘告诉记者，自从去年广钢搬迁的消息传出后，附近的楼价就开始涨了。如今，这一带的二手楼也涨到了8000元。
广船
珠江西岸一线江景
周边商户期待广船早搬
位置：芳村大道南的东面，珠江西岸
规模：建于1954年，占地58万余平方米
直击：与广钢毗邻的广船，灰尘一片。因为门口的马路正在进行修整施工。南都记者被门口的保安拦了下来，称必须有工作证才能进入。并表示这里都开始拆迁了，没什么好看的。
于是，南都记者沿着坑坑洼洼马路继续向前走，路上行人很少。向前走了大约千米，看见一个不大不小的池塘，黑糊状的臭水却让记者倒吸一口冷气，绝对是深度污染的品种。池塘旁边的几家餐厅营业得很欢，食客们吃得津津有味，丝毫不见影响。马路的对面则是乐满多购物广场，广场里有卖服装，食品等店铺，还有百佳超市，人流也开始多了起来。广场周边是一些如金宇花园等外立面较旧的低层楼盘。
对于广船的搬迁，大家似乎都举双手赞同。一家经营儿童服装的店家告诉南都记者，虽说广船搬迁后会带走相当一部分人流，但地块腾出来后肯定会建房子，到时人流更多，加上地铁开通，生意只会越来越好做。但广船也不小，搬起来也没那么快，所以还得要守。听说以后这边还要进驻大型的商业配套，一家食品店的老板高兴之余也有一些担心：到时商铺的租金肯定要翻番了。
广纸
周边商品房林立
区域“多年媳妇熬成婆”
位置：工业大道中，珠江东岸
直击：一眼望去，广纸的面貌感觉比广钢和广船强多了，这个印象可能来自周边的环境。宽敞的马路两边，布满了各式小商铺和大小餐馆、酒店，配上一排排恢宏的保利花园的高层建筑，虽然密麻如织，却充满了生活的气息。
在广纸集团门口，南都记者碰到了两名广纸职工，他们觉得搬迁的最大利益者是周围的居民。因为这条街很窄，来来往往的运纸车不但堵塞交通，且噪音污染大，扰民很厉害。每年都有很多投诉，后来知道要搬迁投诉才少了。“听说搬了后这里要建新房子，2012年还要开通地铁，到时这一片的楼价还要涨，总算媳妇熬成婆了。”其中一职工笑着告诉记者：“只是我们惨了，要去南沙，重新适应一个新环境。不过好在南沙楼价便宜，买房趁早。”
冷冻厂
江景地块
周边杂乱需整治
位置：荔湾南岸路23号，西侧是珠江前航道，可望江景
规模：净用地30013平方米，建筑面积8万多平方米
直击：荔湾冷冻厂是个名副其实的江景地块。周日中午，南都记者来到这里，发现除了不远处的中山八路公交总站外，冷冻厂基本被装饰材料市场给包围了，什么羊城装饰材料城、广州装饰材料城，还有南北装饰材料市场等等，简直就是装饰材料的批发集散地。距离冷冻厂1000米左右是荔港南湾和生活社区，银行，幼儿园，超市等基本配套一应俱全。
冷冻厂本身占地面积不大，其厂房外观较为破旧，外面停着几辆冷藏车。记者走访了一圈，发现周遭的人对冷冻厂的拆迁普遍反应平淡。一位经营橱柜生意的店家告诉南都记者，这里的人流量虽然不大，但商铺们做的基本都是熟悉的外单生意，拆迁与否基本不受影响。另外一家经营瓷砖的老板透露，这边很多店面都是临建，以后迟早都会拆的。只是，他认为，这一带批发商铺太多了，建住宅前最好先重新整治一下周边的规划，否则一边是无敌江景，一边是杂乱市场，居住舒适度应该没有荔港南湾那边好。
采写：南都记者邓恒实习生王颖
二手影响
三厂搬迁消息传出后业主反价现象频现
据合富置业芳村花园分行陆小姐介绍，白鹅潭区域的三厂搬离以及广佛地铁的建设对芳村的二手楼市都有一定的促进作用，环境的改善以及交通的便利，都使芳村一带成为更加宜居的区域。目前，由于业主对于该区发展有了更大的信心，该区的二手楼价呈现逐月上涨的态势。很多业主态度都较之前强硬，“反价”的现象频现，总价2万-5万元的反价幅度是比较普遍的。另一方面则是交通的便利，使更多以前关注旧荔湾、海珠的客户转移到芳村一带，即便面对业主的“反价”，部分刚性需求的买家依然选择追价购买物业，对比其他区域单价动辄上万的楼市，芳村一带还是能够寻找到单价在万元以下的优质物业。
广钢、广船周边的一些大型楼盘受到众多买家的追捧，如逸彩新世界二手楼价为1.2万-1.3万元/平方米，恒荔湾畔二手楼价则为1.5万元/平方米左右，单价在万元以下的则有芳村花园、教师新村及合兴苑等，这样的价格洼地无疑能够吸引较多越秀、旧荔湾的客户前来购买。
受纸厂拆迁的影响，保利花园周边一带的业主心态明显比之前变得强硬，反价及升价的情况比较明显。据合富置业保利分行邵国雄介绍，很多业主都会主动要求升高放盘价，大概上涨1000元/平方米，或者在买家议价时，频现反价。
相比广钢、广船和广纸，冷冻厂拆迁改建住宅的消息对周边楼市影响甚微。据合富置业荔港南湾分行张先生介绍，无论业主还是买家对此的反应都比较平淡，目前荔港南湾二手均价为1.2万元/平方米左右。
网调
66.7%受访者支持旧厂改造成廉租房和经适房
南都讯本报联手新浪乐居的旧厂房改造的网络调显示，有66.75%的受访者支持广钢、广船、广纸等旧厂改造后，“建成廉租房和经适房。”
在“旧厂房最应该改造成什么”的选项中，“修建绿地和道路以及公共服务设施”的支持率最高，达到50%，建商品房的为25%。而对于“广州158平方公里的旧厂房改造中，57%用于公益改造，建绿地、道路和公共服务设施，43%作为经营性用地，其中商业、服务业占12%，住宅开发占15%”这样的比例是否合理，受访者刚好一半支持一半反对。
楼价素来是最看不懂的。“旧厂改造对楼价将产生怎样的影响”一项中，41.7%的人认为“土地成本高，推高楼价”，25%的认为会“供应量增大，抑制楼价”。
一、您认为旧厂最应该改造成什么？
A、修建绿地和道路以及公共服务设施50%
C、建商业和服务业16.7%
D、用作艺术设计和创造8.3%
上海二手冷藏车价格二、广钢、广船、广纸等旧厂改造，您认为应该建设什么房子？
A、廉租房和经适房66.7%
B、都可以，无所谓16.7%
C、高档、豪华的大户型住宅16.7%
三、旧厂改造您认为对楼价将产生怎样的影响？
A、土地成本高，推高楼价41.7%
C、供应量增大，抑制楼价25%
旧厂改造模式探讨
1、农药厂模式
现状：建成金碧花园
优点：统一开发，成本较低
弊端：单一开发商，不利于市场竞争
模式简介：
1996年，恒大地产收购工业大道广州农药厂地块成功，在支付首期500万地价款后，于当年6月份破土动工，8月份即开盘销售，2800元/平方米的价格吸引了大量买家入市，首批300多套住宅悉数售罄。两年之后的1998年6月23日，恒大又斥资1.34亿元拿下农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权，加上此前数次，使整个金碧花园占地规模达到52万平方米。
特点：协议收购快速开发
农药厂模式曾经几乎被所有广州本土开发商所采用，也是它们在房地产市场掘得第一桶金的重要手段。这种模式大多发生在上世纪90年代中期，不少老牌国有企业因当时旧改运动需要外迁，腾出大量土地。开发商于是借机与厂方达成合作，采取买断或合股方式，进行低成本高速度的房地产开发，建成的产品大多位于寸土寸金的核心地段，价格相对较高。典型项目还有城启收购广船机械厂建成天鹅湾，富力收购钢材厂建成富力广场等。
2、广氮模式
现状：底价拍出两幅地块
优点：整体规划，井井有条
弊端：分类开发，周期过长
模式简介：
2009年7月，市城市规划局公布广氮公示，将开发建设为以居住和配套服务设施为主体的”宜居新区“，分为三大功能区：中间的景观文化区、东面的大型商业区以及分布在南北的居住组团。当中拥有17幅住宅用地，居住人口预计在6.8万人左右。另外还包括13个中小学、9个商业中心、1家医院以及其他体育配套。
2009年10月27日，广氮广氮首批两幅储备居住用地入市拍卖，由于对象限石化企业，因此被中石化集团洛阳石油化工工程公司以底价竞得。2010年8月
19日，又有一幅广氮地块进入挂牌阶段，用地面积56713平方米，出让底价折合楼面地价4800元/平方米，条件中对出让对象未作出限制，但有控高要求。
特点：整体规划分批出让
广氮地块的改造开发特点是政府先为地块画出一块大饼，然后再将饼里的素材交给各个建设单位，开发周期较其他模式更长。对于企业来言，在这种”
命题作文“下，可供自身发挥的余地不大。
3、水泥厂模式
现状：建成岭南湾畔
优点：出让规范，避免猫腻
弊端：价高者得，易出地王
模式简介：
2005年广州水泥厂迁往花都，位于西湾路占地达到26万平方米的旧厂区遂进入政府储备土地行列。2006年11月17日，水泥厂地块进入出让程序，城建集团以17亿元的价格拿下整幅地块，折合楼面地价3520元/平方米，而该地块也是8.31大限以后至当时公开出让的面积最大的土地。值得一提的是，设计条件要求100%建设套型建筑面积90平方米以下的住房，规划人口控制在1000人/公顷以下。
特点：政府收回公开出让
水泥厂地块出让为广州市旧厂改造项目进入土地招拍挂市场提供了范本：先转为储备土地，再变更用地性质，接着通过土地一级市场出让，最后由竞得者自行开发建设，整个过程公开透明，政府在当中的干预力度变小。这一模式下的典型项目还有摩托车厂地块建成的天河新作、省机械公司建成的时代花生以及后被收回的员村绢麻厂等。
4、省水利水电厂模式
现状：改成信义会馆
优点：因地制宜，节约成本
弊端：土地价值无法完全发挥
模式简介：
广东省水利水电厂搬迁之后，广东明辉园投资管理有限公司在2004年投资4000多万元，在原址上进行商业项目建设。香港建筑师麦志麟在设计时引入了LOFT设计概念，保留了原有旧工厂及旧仓库的基本结构，并用现代化的风格来改造房屋的门窗、墙面等细节，风格独特。2005年改造完成后，成为占地约2.5万平方米、共12栋建筑的信义会馆。
特点：采取租用形式
由于改造房采取租用的形式，因此信义会馆的土地性质仍然是工业用地，据称承租方准备向三旧办申请，缴纳基准地价30%土地出让金后，将其转为商业用地进行经营。信义会馆模式的最大特点在于成本低，改造难度小，而且可以进行个性十足的创意产业和商业地产建设。同类型的项目还有太古仓、红砖厂、TIT国际服装创意园等。
采写：南都记者朱大尉实习生陈榕
联合出品：黄金楼市新浪乐居
策划：南都记者朱大尉
摄影：南都记者邹卫南都制图：黄敬
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